Der Kapitalmarkt

Betrachtet man wohnungsbau als Kapitalanlage, so konkurriert die über die Miete zu erWirtschaftende Rendite mit den marktüblichen zinsen und wird sich - wie auch bei einer überwiegenden FremdFinanzierung - an diesen orientieren.Bestimmen die Baukosten den Großteil der aufzubringenden Investitionssumme im wohnungsbau, so ergibt sich durch den jeweiligen Marktzins über die resultierende Annuität die Höhe des Mietzinses. Hierbei spielt es zunächst keine Rolle, ob der Bauherr überwiegend Eigenkapital einsetzen kann, oder sich das Geld auf dem Kapitalmarkt beschaffen muß.

Der Mietvertrag regelt keinen Ratenkauf, sondern den Verleih von Warenkapital. Dies wird deutlich, wenn man sich klarmacht, dass kein Mieter an seine wohnung gebunden ist.: die ersten 15 Jahre zahlt der Mieter die zinsen des vorgeschossenen Kapitals, danach seine Abschreibung). Während für den Hausbesitzer die Zinspflicht erlischt, muss der Mieter weiter Mietzins zahlen.Dass die Verzinsung der Baukosten den Großteil der Kostenmiete ausmacht, ist unbestritten. Kontroverse Meinungen bestehen aber darüber, wie sich ihr Anteil innerhalb des Lebenszyklus der wohnung entwickelt, insbesondere wenn nach 10-30 jahren die Hypothek abbezahlt ist. Es widerspräche jedoch der Praxis, würde man dieser plötzlich einen grundverschiedenen Charakter zuschreiben (z.B. Er ist austauschbar und erwirbt durch die Mietzahlung kein Miteigentum an der wohnung.

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Für den Bauherren nimmt während der Entschuldungsfrist der Anteil des verzinslichen Eigenkapitals am Gesamtkapital zu, bis er schließlich die gesamte (Netto-)Miete als Verzinsung von Eigenkapital, nämlich der nun ganz ihm gehörenden wohnung, verbuchen kann.Während der gesamten der Lebensdauer der wohnung zahlt der Mieter ­zinsen auf das ihm geliehene Warenkapital.

Aus dieser zentralen Bedeutung der Verzinsung innerhalb einer vorwiegend als Kapitalverwertung verstandenen wohnungsWirtschaft ergeben sich als Folgen für den wohnungsmarkt:.

• Die Entwicklung der Neubau(kosten-)miete lässt sich grob abschätzen durch das Produkt aus Baukosten und Marktzinsen. Dabei wird die Intensität der Neubauproduktion im wesentlichen davon abhängen, wie weit die jeweilige Situation auf dem wohnungsmarkt die Deckung der Kostenmiete erwarten lässt.

• Auf die Miethöhe im wohnungsbestand wirken sich Zinsschwankungen auf dem Kapitalmarkt zwar selten direkt über die Kostenmieten aus (in der Regel werden Hypotheken zu festgelegten Zinssätzen vergeben), jedoch lassen hohe zinsen durch Einbrüche in der Bauproduktion die Mieten indirekt schnell ansteigen, wie Anfang der 80er Jahre zu sehen war.

• Ein überdurchschnittlicher Anstieg der Mieten ist strukturell eingeplant: Der Zwang zur kreditaufnahme einserseits und die Hoffnung auf den "Altbausurplus" infolge schnell steigender wiederbeschaffungskosten andererseits strukturieren das Geschäft mit dem wohnungsbau.